Vậy thuật ngữ “vi bằng” này được hiểu như thế nào? Và vi bằng có vai trò gì trong giao dịch bất động sản? Vậy nội dung về lập vi bằng tại hậu giang đối với bất động sản và những rủi ro có thể xảy ra khi lập vi bằng đối với bất động sản được quy định như thế nào.
Bài viết về lập vi bằng tại hậu giang của Công ty Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Bản chất của lập vi bằng tại hậu giang
Theo Nghị định, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Hiện nay, không ít người đang đồng nhất khái niệm vi bằng và công chứng. Tuy nhiên, đây là hai loại văn bản có giá trị pháp lý hoàn toàn khác nhau.
Công chứng có thể chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản. Tuy nhiên, vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi, có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác chứ không chứng nhận được tính hợp pháp của hành vi, giao dịch…
Như vậy, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Vi bằng trong giao dịch bất động sản là gì?
Trong giao dịch bất động sản, đối tượng của các giao dịch chính là bất động sản- là một loại tài sản có giá trị rất lớn. Chính vì vậy mà các giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các thủ tục theo luật định, các giấy tờ thường phải công chứng, chứng thực rất phức tạp. Vi bằng trong trường hợp này không có vai trò thay thế cho các giấy tờ cần công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên vi bằng cũng là một loại văn bản bổ trợ quan trọng trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản. Ví dụ như vi bằng sẽ ghi chép lại hiện trạng bất động sản trước khi tiến hành giao dịch hay ghi nhận lại quá trình các bên tiến hành đặt cọc.
Bên cạnh đó vi bằng còn kèm theo các hình ảnh, video ghi lại sự việc đó. Điều này giúp cho vi bằng có tính khách quan và chính xác nhất, là cơ sở để vi bằng là chứng cứ hợp pháp trước tòa.
Vai trò của vi bằng trong giao dịch bất động sản
Trên thực tế, chúng ta có thể thấy vai trò của vi bằng trong giao dịch bất động sản rất rõ ràng. Đối với giao dịch bất động sản có hai loại vi bằng cơ bản là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản và vi bằng ghi nhận hiện trạng.
Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản như vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền khi mua bán tài sản, ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản, ghi nhận quá trình thực hiện các cam kết, nội dung trong giao dịch bất động sản…
Vi bằng ghi nhận hiện trạng chủ yếu thuộc các trường hợp như: ghi nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; ghi nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà; ghi nhận tình trạng nhà khi mua nhà; ghi nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm; ghi nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật….
Ngoài ra, Thừa phát lại có thể tiến hành ghi nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; ghi nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra; ghi nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật và một số trường hợp khác theo định hướng của Bộ Tư pháp.
Từ những thực tế trên, có thể thấy vi bằng đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Vi bằng giúp bổ trợ cho thủ tục công chứng, chứng thực, làm những công việc không thuộc thẩm quyền của công chứng.
Việc vi bằng ghi lại những sự thật khách quan không chỉ là cơ sở làm căn cứ chứng minh cho đương sự trước tòa mà còn giúp hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên khi tiến hành giao dịch liên quan đến bất động sản.
Có nên mua bất động sản qua vi bằng?
Như đã phân tích ở trên, lập vi bằng không thể chứng minh được tính hợp pháp của giao dịch. Vì thế, việc mua bất động sản qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Vi bằng chỉ xác nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ giữa hai bên… chứ không chứng minh được bất động sản đó đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán hay không…
Khi xảy ra tranh chấp, vi bằng không có giá trị pháp lý mà chỉ có giá trị chứng cứ và giao dịch mua bán bất động sản hoàn toàn có thể bị tuyên vô hiệu.
Trong một số trường hợp lập vi bằng được coi là sai thẩm quyền như trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Chi phí lập vi bằng tại hậu giang là bao nhiêu?
Chi phí lập vi bằng là khoản thu mà đương sự (người yêu cầu) phải có nghĩa vụ phải thanh toán cho Thừa phát lại. Phần chi phí này thường được thỏa thuận trực tiếp giữa Thừa phát lại và đương sự chứ không có quy định cụ thể của Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn quản lý bằng cách đưa ra mức khung trần chi phí có thể thu của công dân đối với từng công việc cụ thể.
Các Thừa phát lại cũng có thể thỏa thuận thêm với đương sự để đương sự hỗ trợ thanh toán các chi phí đi lại, vận chuyển hồ sơ hoặc phí bồi dưỡng (nếu có) cho nhân chứng,…
Theo Nghị quyết số 36/2012/QH13 ngày 23/11/2012 của Quốc hội thì các Văn phòng Thừa phát lại có nhiệm vụ niêm yết công khai khung giá về chi phí lập vi bằng nói chung.
Nếu chưa đưa ra mức giá cụ thể thì cần xác định rõ mức giá tối đa, mức giá tối thiểu và nguyên tắc tính để đương sự dễ dàng làm việc.
Một số rủi ro khi mua nhà qua lập vi bằng tại hậu giang
Một ngôi nhà bán cho nhiều người
Vi bằng là biên bản do văn phòng Thừa Phát Lại tại địa phương cấp, ghi nhận vào ngày giờ, địa điểm nhất định, giữa các bên liên quan có cam kết một nội dung nào đó với nhau.
Trong mua bán nhà đất, việc lập vi bằng của Thừa phát lại chỉ ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giấy tờ giữa các bên.
Còn lại, các bên phải tự tìm hiểu về nguồn gốc, pháp lý nhà đất chứ Thừa phát lại không ghi nhận điều đó. Nói cách khác, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ trong giao dịch bất động sản.
Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của nhiều người mua về vấn đề này, các đối tượng xấu thường thu gom đất xây nhà, rao bán bằng vi bằng do thừa phát lại lập để trục lợi.
Thậm chí là lập vi bằng để bán một căn nhà cùng lúc cho nhiều người. Khi có tranh chấp xảy ra, người mua mới biết mình bị lừa, trong khi kẻ lừa đảo đã ôm tiền cao chạy xa bay.
Nhà được bán đã đem thế chấp ngân hàng
Nguy hiểm hơn là, có chủ sở hữu nhà, đất vẫn lập vi bằng chuyển nhượng bất động sản dù sổ đỏ đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay).
Có thể lấy ví dụ thực tế về trường hợp của chị A có mua một trong 4 căn nhà được người chủ xây dựng trên khu đất rộng 120m2.
Vì diện tích mỗi căn đều nhỏ hơn so với quy định được tách sổ nên cả 4 căn đều chung một sổ hồng. Người bán hứa sau khi 4 người mua đều giao tiền đầy đủ, anh ta sẽ đưa tên cả 4 người vào sổ hồng.
Chung giấy tờ pháp lý như vậy nên khi mua nhà, chị A không thể làm hợp đồng công chứng sang tên đổi chủ, mà chỉ cùng người bán ra văn phòng thừa phát lại để giao tiền và lập vi bằng ghi nhận giao dịch này.
Tuy nhiên, dọn về nhà mới chưa đầy nửa năm, chị A và 3 chủ hộ còn lại bất ngờ nhận được thông báo siết nợ khu đất của ngân hàng. Lý do là chủ nhà cũ đã đem thế chấp sổ hồng và hiện tại mất khả năng trả nợ.
Vi bằng lúc này chỉ có thể đưa ra làm chứng nếu chị A khởi kiện chủ nhà cũ tội lừa đảo, còn không có giá trị chứng minh ngôi nhà đã được chuyển quyền sở hữu cho chị A.
Khi ngân hàng siết nợ, gia đình chị sẽ buộc phải rời khỏi ngôi nhà này. Việc khởi kiện người bán nhà tội lừa đảo cũng sẽ mất rất nhiều công sức, thời gian, nhất là khi người này đang mất khả năng trả nợ.
Người thuê nhà lấy nhà đi bán
Nhiều người vì ham lợi nhuận trước mắt mà liều lĩnh mua nhà qua vi bằng với giá thấp, sau đó cho thuê lại để đầu tư sinh lời.
Nhưng vì là nhà giấy tờ tay nên không loại trừ khả năng khách thuê sẽ mượn bản photo giấy tờ này (lấy lý do làm thủ tục đăng ký tạm trú) để làm giả một số tài liệu, sau đó đem bán nhà cho người khác cũng thông qua hình thức lập vi bằng.
Cả người mua và văn phòng Thừa phát lại đều dễ bị lừa bởi căn nhà đó chỉ có giấy tờ tay, chưa có sổ hồng nên khó có thể tra cứu được chủ nhân thật sự.
Sau khi bán nhà xong thì người đi thuê nhà cao chạy xa bay, còn người cho thuê nhà và người mua lại nhà sẽ vướng vào cuộc chiến tranh giành tài sản.
Ngay cả bên cho thuê cũng khó giành được phần thắng do nhà giấy tờ tay, sẽ rất khó khăn trong việc chứng minh đó là tài sản của mình.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Rong Ba về tìm hiểu về lập vi bằng tại hậu giang đối với bất động sản và những rủi ro có thể xảy ra.
Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về lập vi bằng tại hậu giang và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
